河北省高级人民法院主办

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以沧州市新华区法院案件为视角

商品房领域案件专项调研

  发布时间:2017-06-20 09:47:52


    一、引言

    2016年底,中央召开经济工作会议,会议明确指出2017年中国商品房市场的发展方向,并强调要促进房地产市场平稳健康发展,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。为了积极响应中央号召,各省份在其2017年的政府工作报告中,也不断强调住房的居住属性,严厉遏制“炒房”行为。

    2016年以来,我市商品住房价格受各种因素的影响,出现了快速攀升的现象,引起了各方的强烈关注。一些房地产商的违规销售、捂盘等行为在严重破坏了我市房地产市场的平稳健康发展,对社会稳定产生了不良影响。

    针对商品房买卖、开发、建设方面存在的问题及产生的原因,我们有必要对其进行深入的研究,通过具体涉房案件,总结该类纠纷的矛盾点,并结合司法判例与司法实践相结合的归纳分析,得出一套解决商品房领域案件的具体方法,以期对进一步规范商品房经济的发展与社会的稳定做出微薄的贡献。

    二、商品房领域混乱对我区的影响

    (一)外地购房者比重增高,刚需及炒房并行,小区空置率居高不下

    房屋空置是指商品房卖出后,住房处于闲置没人居住的状态。空置率则是表示此类房屋户数占总户数的比率。伴随着房价急速上涨,外地购房者比重大幅提高,而由于农村彩礼乱象突出,一部分外地购房者尤其是乡村购房者购房结婚,另一部分外地购房者投资购房,前者工作单位大多不在市区,后者购房只为赚取差价,从而造成小区内很大一部分房屋闲置,夜晚黑灯率已经是不容忽视的现象,造成了资源的极大浪费,物业费往往无法足额收取,导致物业管理企业所能提供的服务相应缩水,影响了居民的生活质量及幸福感的提高。人员混杂、空置率高增加了犯罪发生的几率,对社会治安和法院的工作提出了挑战。

    (二)购房者的主观意愿受更多方面因素影响,人群选择趋向多样化

    随着人民生活水平的提高及房价的不断上涨,购房者选房的主观意愿开始受更多方面因素的影响,年龄、收入、受教育程度等因素更多的影响着购房者购房时的关注点,例如老年人更多的倾向于选择周边环境优越、医疗设施健全、利于养老的房产;家中有学龄子女的父母,更多的倾向于周边教育设施方便、文化氛围浓厚的房产;除此之外,交通、户型、物业、价格等因素也是购房者购买房屋的重要考虑因素,人们根据自己的情况自由选择房产,从而造成了房地产价格的变动。学区房等市场认可度高的房产,出现经济纠纷的几率更大。

    (三)京津大城市功能疏解对楼盘周边影响巨大,各种纠纷案件层出不穷

    为加快河北发展,主动融入大北京经济圈是一个重要环节。出于这样的认识,河北省加速与京津两地进行发展规划的对接,全面打造京津城市功能疏解地。我院辖区内的北京现代工厂项目系京津大城市功能疏解产生相关外迁项目的典型代表,北京现代工厂的建立不仅促进了本地区经济的发展,带动了就业,而且提高了本地区的认可度及竞争力。但不可否认的是,随着京津大城市功能疏解,北京现代项目的建立,周边地价、房价明显提高,由此产生的拆迁安置补偿、侵权、合同、离婚、继承等案件频发。而随着工厂的正式运营,大批外国人涌入,涉外纠纷也是法院不可忽视的问题。

    (四)开发商及购房者对银行依赖度过高,泡沫风险增大

    房地产业先天具备的高风险性以及和金融的天然联系决定了房地产金融风险必然存在,房地产金融风险既来自房地产信贷的过快增长,也来自金融系统以及房地产信贷本身存在的缺陷。信用体系缺失,借贷者信息不真实,各银行信息不联通等都增加了个人房贷的风险;房地产资金过度依赖银行信贷,存短贷长,流动性差,不可控因素多,一旦个人房贷出现借贷人无力还贷的情况,由于变现渠道不通畅和存在法律障碍,银行的变现能力又受到很大的制约。最高院根据《民事诉讼法》出台的司法解释规定,“被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。”这对有2万多亿元房地产贷款存量的银行业来说,潜在压力和风险显而易见。

    三、 商品房开发、建设、买卖方面存在的问题及成因分析

    现阶段,商品房开发市场是国内经济市场的重要部分,而商品房价格不稳,关乎国计民生甚至社会稳定,在人民法院具体办案实践中,商品房领域案件在民商事案件中占有很大比例,且系列案不断,问题呈现多样化,究其原因,则主要体现在以下方面:

    (一)开发商无合法手续开发、建设、销售现象不容忽视

    在我区法院审判实践中,开发商无合法手续开发、建设、销售类案件占据商品房领域案件的主要部分。虽然政府与司法机关对此类现象不断遏制,但仍不能根除这一问题。究其原因主要就是特殊时期、特殊背景下片面追求城市化发展所致,2000年后,城乡经济一体化迅速,农村人口大量涌入城市,导致城市房屋需求量激增,面临着突如其来的住房刚需,增加住房储备就成为了许多城市发展的重心,一些政府片面追求城市化发展,制定了一系列的“特殊办法”,即“先盖房、后盖章”,这种做法在一定时期内的确产生了一定“成效”,但弊端也是极为突出的,一些划拨土地未经招拍挂手续能否进行房地产开发、一些建设用地规划是否合理,而当矛盾浮现出来时,商品房已经建设完成,手续违法但拆除成本又巨大,诸如此类的现象屡见不鲜,因手续违法而停工,甚至烂尾,这一切损害的恰恰是老百姓的利益,影响的是社会的安定和谐。

    (二)开发商建设资金来源隐患大

    商品房建设资金来源主要有贷款、自筹资金和预收购房款三种渠道,前两种渠道是房地产企业最为普遍的融资形式,其中银行信贷资金占有很高的比例,如果考虑到企业自筹资金当中的其他融资形式和预收购房定金中来源于银行信贷的部分,则银行信贷资金投资房地产的比例则更高,这就导致房地产投资渠道过于狭窄,对金融资本的依赖性极大,而房地产产业作为一个高风险的资金密集型产业,其性质必然导致房地产开发企业会最大化的利用银行信贷资金,因为一旦开发成功,则会获得极大的收益,而即使开发失败,也会将风险转嫁到银行,使银行将面临着大量的资本流失,甚至要承担远多于贷款本金的风险。此外,房地产开发企业在建设过程中,也存在通过长时期的拖欠工程款、材料款进行资金筹集的现象,这不仅对房地产企业自身发展不利,对房地产开发过程中的其他链条产业都会产生巨大的冲击,不少企业因房地产开发建设过程中的欠款而背负着巨大的债务,甚至陷入危机。纵观房地产企业资金的来源,无论哪种方式,都会在一定程度上使相关企业承担风险,而一旦相关企业发生了问题,房地产企业也必然会受到冲击,社会经济与民生也将受到影响。

    (三)开发商建设层层分包、非法转包现象突出

    违法分包、转包与也是一类涉房案件类型。在实践中,由于国家对于房地产市场的宏观调控,建筑行业银行贷款难度增大,而房地产行业也趋于低迷,这就导致了建设工程发包方加大了对于承包方垫资的需求压力,加之在工程建设中发包方常拖延、克扣承包方工程款,从而导致承包方不得不将工程非法分包与转包。此外,还存在一部分企业对外借用资质的违法行为,这类企业往往不去真正施工,而是向一些无资质的企业和个人出借资质,收取挂靠费,挂靠人在交纳挂靠费后,自主经营,此类行为名为挂靠,实际上就是非法分包、转包,而对于无资质的建设单位承建的房屋其质量可想而知。经过层层分包、非法转包建设的工程使工程的实际状况无法得到有效的监管,施工过程中诚信严重缺失,最终受害的正是广大基于信赖而购买房屋的消费者。

    (四)房屋逾期交付现象较为普遍

    司法实践中,涉及商品房买卖的案件有一大部分是逾期交付房屋所产生的。开发商逾期交房的症结就在于期房销售,期房销售降低了开发商的资金要求等门槛,也给购房者提供了购房的便利,但也为购房者带来了逾期交房,甚至无法交房等法律风险,在商品房买卖过程中,购房者始终处于弱势地位,在开发商无法按时交房的情况下,购房者只能被动的接受相应的赔偿,且该赔偿比例在开发商拟定商品房销售合同时就已确立,虽然合同系双方当事人自愿签订,但是作为购房者,在合同拟制上,地位与开发商相比,实质上是无法实现平等的。在我院受理商品房买卖案件中,逾期交房所产生的民事纠纷占绝大多数,可见这种现象的普遍性。

    (五)商品房质量及公共设施建设不达标问题突出

    涉及商品房质量问题的案件主要表现在房屋层高过低,房地产开发企业在建设商品房的过程中,为了追求高额的利润,一些开发商往往通过降低层高的方式增加楼层数。虽然对国家对商品房层高有明确的标准,即商品房层高不得低于2.4米,但2.4米的层高显然无法满足人们对住宅的需求。不少商品房购买者,在购买到商品房后,对层高过低表现出了极大的不满,在与开发商进行协商无果后,有的购房者选择通过司法途径进行理性维权,而有的购房者则通过上访,甚至闹访的方式进行维权,开发商的这种做法,在极大损害了消费者利益的同时,也给相关部门造成了巨大的压力。此外,商品房住宅小区内公共设施建设不达标的现象也是较为突出的,一些开发商在建设商品房住宅小区时,对公共设施建设偷工减料、以次充好,导致户外墙面脱落砸伤居民、电梯故障致人死伤、道路开裂阻碍居民正常通行、文体设施缺乏以及照明设施损坏的现象层出不穷,加之物业部门缺乏完善的管理,小区居民的生活将受到极大的影响,民事纠纷不断产生,甚至导致犯罪现象的发生。因此,这一问题虽然不明显,但也应当受到极大的关注。

    (六)政府监管存在疏漏

    我国房地产业发展尚不成熟,制度变迁过程中存在的制度缺失及管理不规范加剧了房地产价格畸高的现象,从制度层面上看,房地产业管理制度、交易制度行政化,房地产开发、建设、销售过程中,地方政府重利益指向、重城市经营,而轻营销、消费环节的监管,可以说,地方政府监管不力也是造成房地产市场出现拆迁补偿不足、营销环节虚假信息及消费环节质量问题的重要原因。我国房地产市场起步晚,市场运作不规范,加强监督势在必行,而监督则必须建立在相应的制度基础之上。地方政府在微观管理中常出现政府失灵的现象,政府失灵是指政府在干预经济中存在缺陷,突出表现为行政干预越位和监管缺位,例如,房地产供给结构上的矛盾,是当前房地产业产生各种新问题和新情况的重要原因。在住宅结构中,低投入、低价位的商品房比重过低,非住宅商品房比重过大。结构性矛盾背后的深层次原因是地方政府在土地出让过程中注重土地出让收益,而忽略土地开发与城市规划相协调,缺乏对开发商的约束。再如,关于地价与房价关系之争,其根本问题是土地市场的传导机制不畅,当政府紧缩土地供给,房地产市场供给会随之减少,而当政府为了平抑房价增加土地供给时,开发商却囤积土地,导致传导机制不畅。这恰恰根源于房地产市场垄断程度过高,未形成有效竞争。传统意义上的垄断是无效率的,且极易成为权力寻租的温床,尤其是在房地产领域,由于土地及其附属物具有不可移动性,所以更易形成垄断。房地产业的垄断与政府失灵,不仅危害了整个社会经济的良性发展,最终受害的,依旧是广大购房者与社会的整体安定团结。

    以上六个问题,是从不同的角度对商品房买卖、开发、建设过程中存在问题的分析,司法实践中,涉及商品房类案件种类繁多,因其关系到老百姓的切身利益与消费者的合法权益,且商品房买买的主体复杂多样,在处理上并无固定规律所循,只能通过个案分析、个案比较的方式解决,而采取被动的方式去应对,始终无法彻底的解决问题,只有对产生问题的原因进行剖析,才能够产生更好的社会效果。

    四、规范商品房开发、建设、买卖方面的意见和建议

    针对房地产开发、建设、买卖过程中存在问题的影响与原因的分析,提出相对完善的对策势在必行,司法手段始终是被动管理,而面对商品房领域与日俱增的问题,只有主动出击,才能够取得更好的成效。

    (一)完善相关法律、法规、部门规章,做到有法可依

    法律、行政法规、部门规章的完善是规范商品房市场的重要基础。首先,利用房产税收法和住房保障法等法律,将财税调节法制化。严谨性、规范性与强制性的法律机制,从立法、司法的角度促进经济杠杆进行宏观调控、管理市场、保护广大人民的住房权益,惩治不良企业的炒房行为。其次,加强立法,完善消费者知情权的行使与保障,规定出卖人交房时相关文件与资料的提供义务,明确违反相关规定的法律后果,形成法律惩戒机制,加强对开发企业注册资金的监管,防止虚假出资与抽逃,严格利用刑法对利用房地产市场严重扰乱社会稳定的行为进行处罚,对违法企业也能够起到一定的震慑作用。此外,完善房屋质量的相关标准,填补房屋质量在验收程序和标准方面法律的空白和衔接,使标准与时俱进,监管部门有标准可监督、建设部门有标准可遵循、人民群众有标准可参照,这样才能够从多角度规范商品房市场,使市场透明化、合理化。

    (二)政府部门应加强对外规制和自我监督,为商品房市场的发展保驾护航

    防止、遏制房地产业垄断,从制度层面上规范房地产市场。现实中,垄断程度与房价呈现极为显著的正相关关系,当前政府应集中精力促进市场有效竞争,在审核开发商资质的前提下,给予大、中、小开发商同等的开发机会。克服政府失灵则必须规范政府职能,建立透明政府、有限政府,遏制政府行政干预增强的不良趋势,切实提高地方政府执政能力,确保在实施经济管理过程中依法行政,避免政府行为的越位、缺位和错位。同时,还应在构建和谐社会的过程中培养科学的政绩观,以避免地方政府片面追求GDP指标而忽视居民福利。此外,政府还应加强对房地产企业设立阶段中的行业管理与审查,切实从房地产企业的专业人员构成、人员数量、资金到位及使用情况、相关制度的建立与规范等方面审查,对违法施工、擅自改变设计、变更项目、超出规定建设住房项目,在施工初期就进行查处,防止资源浪费,加大惩罚力度,加重不法分子的违法成本,完善房地产统计和信息披露制度,建立健全房地产企业信用制度,通过监测商品房预售、备案登记、履约、交房的质量、规划变更等信息,在网上进行披露,增强房地产市场信息透明度,对消费者和政府形象负责。

    (三)银行应严格审查住房开发贷款发放条件,加强住房开发贷款管理

    银行应严格遵守《关于规范住房金融业务的通知》、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》等相关文件的要求,严格审查住房开发贷款发放条件,并以此作为商品房预售的条件,避免或减少百姓买房风险。银行可利用自身调控手段来控制商品房产业的畸形发展,利率上涨可以挤出房地产市场的资产价格泡沫,调整存款准备金率对金融机构的货币创造能力产生影响,从而对货币供应量进行间接调控,对房地产市场来说,考虑到对商业银行放贷数额在一定程度上的制约,上调存款准备金率将会影响房地产市场的资金来源,从而对房地产市场过热产生抑制作用,另一方面,上调存款准备金率,会使银行重新对个人住房贷款作出评估,这将在一定程度上对个人住房市场产生抑制作用,从而缓解房地产市场过热的情况。此外,还应尽快改变房地产业过度依赖银行信贷的问题,拓宽房地产开发企业的资金来源,通过上市、发债融资,建立房地产信托和房地产基金,在购房者贷款方面,加强个人房贷信用体系建设,推进信贷资产证券化以分散金融风险。

    (四)相关媒体要据实报道,树立客观真实的舆论导向,加强法律宣传,提高消费者的法律意识

    媒体的作用是不容忽视的,充分利用媒体,可以更有效果的规范房地产市场。当前的众多案件反映出当前房地产领域消费者法律意识缺失现象,消费者在与开发商的博弈中常常处于不利地位,媒体可利用自身优势对房地产相关法律法规进行普及,一方面引导企业完善自身信誉,提升企业形象,构建诚信为本的发展理念,在商品房开发、建设与买卖中杜绝五证不齐、偷工减料、虚假销售的现象;另一方面,媒体还应对消费者强法律和相关典型案例的宣传,使广大消费者提高法律意识,做好事前救济和事后救济,更好地维护自身合法权益。同时,国办发[2006]37号文件明确规定,媒体要客观、公正报道房地产市场情况,引导广大群众树立正确的住房消费观念,媒体的报道应建立在全面、真实、客观了解市场情况的前提下,对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为,要严肃处理。

    (五)建立房地产市场诚信监管体系

    诚信是市场公平合理交易的基础,是市场经济亘古不变的法则,是市场经济的灵魂。尤其是在市场经济飞速发展的今天,诚信体系建设显得尤为重要。房地产开发企业对银行的依赖过大,给银行造成了极大的风险,购房者的购房贷款行为,也使银行面临着一定的风险,面对着房地产企业与购房者的双重压力,银行在发放贷款时,集中考察企业及购房者的诚信度就显得尤为关键,良性的资本运作能够给社会带来极大的收益,银行建立全面的诚信系统,对有违反诚信原则前科的企业和个人禁止发放贷款,这就极大的减少了银行的贷款风险,防止资本的流失。此外,企业间诚信监管也是十分必要的,企业间的诚信监管能够有效的防止拖欠工程款、材料款以及工人工资的行为的发生,防止产业链中的一环发生问题而使整个产业链面临危机的局面。

    综上所述,规范商品房市场开发、建设与销售的方式是多维度的,作为一个社会问题,其解决方案不可能单一,只有在法律的引导下,政府机关与全社会相互配合,才能够根本的解决问题,而这也需要全社会共同努力,通过一个长时期的过程进行自身结构优化,在市场完善的过程中,必然将产生更多的问题,这就要求司法机关充分发挥自身职能,发现问题后直观的去解决问题,使企业与个人明确自身的行为后果,从而使商品房市场更加规范。只有人们的居住环境得到了保障,才能够有利于经济的发展,才能使社会更加稳定与和谐。

文章出处:民一庭、民二庭